公募REITs产品要来了!这能给我们的不动产投资带来什么?-美对华关税听证会

股票交易系统 股票交易系统 05月01日



公募REITs产品要来了!这能给我们的不动产投资带来什么?

作者:知识星球找老齐的读书圈

昨天,发改委和证监会,联合发布通知,正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作,这也就意味着REITs产品,正式在中国起航。

公募REITs产品要来了!这能给我们的不动产投资带来什么?

REITs是什么,简单来说就是不动产信托基金,大家最为熟悉的产品就是房地产信托REITs,在欧美发达国家都很成熟了,就是跟基金一样发售,募集一笔钱后去买房出租,每年收取租金,然后再分给持有人。我们可以简单理解成为集资买房赚租金。这个产品的好处在于,他不像债券的利率那么固定,一遇到通胀就傻眼。REITs类似于债权,也是固定收益为前提,但是这个固定收益,不受通货膨胀的影响,随着通胀发生,货币贬值,房租也肯定上涨,所以收益也会增加。所以一直被欧美市场视为是对抗通胀的利器。另外,他也解决项目资金缺乏的现象,比如在欧美发达国家,一些出租公寓,都是通过REITs的方式筹集资金修建而成,政府不用出钱。

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我们也一直想搞REITs这个东西,但是无奈没条件,因为现在房子的租售比太低,欧美发达国家之所以REITs能卖的好,就是因为租售比都在4%以上,而我们的租售比大概只有2%,这个比例就太低了。没有人愿意去买一个年化只有2%的投资产品。起码你得不输于债券,大家才会愿意买,否则即使发出来也卖不出去。房地产REITs也一直没有商业模式。所以我们的租赁公寓也就始终解决不了资金来源的问题,没有投资者的钱,都去银行贷款,这不可能接受,贷款利率5%以上,租金回报只有不到2%,这个生意怎么算都是赔钱的。

这次我们要搞的REITs产品,也不是房地产的,租金回报太低根本搞不起来,我们这次要搞的东西是基础设施建设的REITs,也是不动产,涉及仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等方面。以前搞这些东西,基本都是国家出钱或者国有企业发债承担,现在也要通过REITs这种方式,打造资产证券化,向社会开放,吸收广泛的社会资金加入。换句话说,国家希望老百姓集资,去建设这些基础设施,然后分享收益。这么做有什么好处呢?

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首先,可以减轻建设的资金压力,特别是可以有效化解地方债务。以前地方搞建设要向老百姓借钱,支付利息,现在让老百姓直接出资,分享收益,形式上看差不太多,但是关键的东西还是不一样,发债搞建设,项目所有权在政府,国企,而REITs搞建设,所有权在REITs持有人,债券利率是固定的,还本付息是写死的,但是REITs投资之后,收益率是变动的,持有人的收益也会有波动。从这个意义来说,REITs更像是一个基建项目的股价,这个项目业绩好,分红就增加,项目也就增值,投资者也就能有更好的收益。如果项目不好,可能会受到损失。

其次,可以由市场选择项目,迅速形成融资,以前政府借钱干项目,形成了很多拍脑袋的决策,造了很多新城,高速公路效率非常低,但现在市场化决策了,如果不被看好的项目,很难得到融资,解决了地方上,无休止卖地搞建设的困局,现在很多地方的土地很难卖掉了股票行情今天涨停股票,就得想点别的办法融资才行。而这个钱可能来自于全国,所以很可能会发生两极分化,穷的地方无人问津,富的地方汇集的资金越来越多。

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第三,解决普通投资者投资渠道有限的问题,大家以前一说投资就是买房子,怕的就是城市变得更好,房价会越来越高,现在你可以通过REITs投资于这个城市的高速公路,市政工程,产业园区,也是一个城市的不动产。城市要增值了,你的投资也会产生巨大的收益。所以买房子保值增值的必要性也就下降了。那些基础设施,起码有很高的租金收入,风险更低,收益也更高。最重要的是流动性好的多,REITs这个东西,你可以像股票一样买卖,拿着就有收益权,而急需用钱了你就把他卖给别人,也很好变现。所以给大家提供了更多选择。

至于风险,REITs也是有的,那就是项目选择自负盈亏,有的项目可能不赚钱,比如修了一个产业园,结果没有企业入住,那投资者就只能自己承担损失。所以在投资项目的时候,投资者也要多思考一些。别被地方上忽悠了,之前地方借债搞建设的时候,就盖了很多鬼城,和没人入住的产业园。以前他们自己承担损失了,以后就是投资者来买单了。

公募REITs产品要来了!这能给我们的不动产投资带来什么?


所以综合来看,REITs这个东西,有利有弊, 现阶段推出REITs产品必须扬长避短,要特别小心一点,就是务必要把它的作用限定在基础设施这个领域,不能让REITs绕道去炒房,现在我们的楼市泡沫很严重,投资者预期依然很高,如果有人动歪脑筋,把REITs变形成了集资炒房,那这个风险将是巨大的。因为楼市缺乏流动性,你买一套房子都不好卖,更何况是买一栋楼,最后很可能跑路收场。所以这个风险不得不防。

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